Тема жилищного строительства в последнее время обсуждается на всех уровнях – от руководства страны до кухни в коммуналке. Преуспели в этом и мои коллеги-журналисты. Это и понятно. Поскольку бесплатного жилья фактически не дают, квартирная проблема стала основной для миллионов сограждан. Меня немного напрягает узкая направленность диалогов и споров, которые не выходят за пределы кольцевой дороги Минска и наших областных центров.
Именно крупные города стали предметом основных скандалов по коррупции, стоимости квадратного метра, долгостроев, неправильной точечной застройки, уничтожения памятников архитектуры и всего остального клубка типичных проблем. То есть борьба властей города, покупателей квартир, уже живущих в центре, инвесторов, заказчиков, подрядчиков, экологов и историков ведется в радиусах 10 — 15 километров от центра. К отдалению от него она плавно стихает. Тем не менее в большинстве своем у нас люди хотят жить в городах, а в идеале – в центре города.
А зачем этот пыльный центр города
Но ситуация меняется. Социологи заметили, что в ходе жизнедеятельности у человека меняется отношение к среде обитания, в которой он хотел бы жить. Замечено, что молодежь и старики хотят жить в районах крупных городов. Молодежи нужны общение и быстрый доступ к местам общего обитания, а пожилые боятся остаться вне поликлиники, скорой помощи, магазина и даже милиции. Загородные районы предпочитают семейные пары, люди с детьми. Им нужны воздух, экологичность, простор, у них есть машина и они готовы ездить на работу на небольшие расстояния. По этому пути идет весь мир, постоянно расширяя загородное строительство.
Несмотря на то что Беларусь больше страна с аграрной ментальностью, имеющих возможность качественно жить за городом пока ничтожно мало. Расхождение с густонаселенной Европой или США – в десятки процентов. Причин много. Во-первых, у нас это чудовищно дорого. Вот данные по предложениям коттеджей и домов с портала realt.by. На расстоянии до 30 км от Минска приличный дом без отделки с участком вам обойдется от 200 до 300 тысяч долларов. Коттедж, готовый к проживанию, стоит и того дороже – от 400 и до 700 тысяч долларов. Я насчитал и 45 предложений домов стоимостью выше миллиона долларов! Есть у нас, конечно, миллионеры, но во многих странах мира жизнь за городом в своем доме не считается прерогативой только очень богатых людей. Она вполне доступна среднему классу.
Вторая причина – неразвитая инфраструктура. Дом в 10 километрах от кольцевой вам не гарантирует хорошего подъезда, бесперебойного транспорта, магазина и тем более детсада, спортивной секции или школы. Тем не менее современные люди рвутся жить за город. Провел исследование, где спросил у своих знакомых по поводу желания поменять трехкомнатную квартиру на экологически чистый дом площадью 100 кв. м с приусадебным участком в пределах вменяемой логистической схемы за городом. Все готовы, да вот только воспринимают это как некую фантастику и спрашивают, когда и где это будет.
А в Западной Европе что?
Кто путешествовал по Европе, сразу заметил, как там много вокруг городов качественной коттеджной застройки с прекрасными и освещенными улицами, магазинчиками и зелеными лужайками. Я служил в Дрездене и помню, как он был на десятки километров буквально облеплен частными домиками, объединенными в поселки. В центре люди работали, ходили в театры и музеи. Мало кто из коренных жителей стремится жить в центре Лондона, Парижа, Вены или Берлина. Дешевле и качественнее жить за городом. Знакомый немец говорил, что загородный дом с участком будет стоить дешевле трех- или четырехкомнатной квартиры в центре Берлина. Да и государство заинтересовано не портить мегаполисы точечными жилыми небоскребами.
Почему же у нас такая странная ситуация, когда, с одной стороны, власть и средний класс ратуют за малоэтажное строительство, а с другой – цены запредельные и дома оставлены без надлежащей инфраструктуры. Самому в этом вопросе было не разобраться, и я обратился, как говорят, — к первоисточникам в лице заместителя министра архитектуры и строительства Дмитрия Семенкевича и директора по развитию крупнейшего строительного холдинга «Монолит групп» Алексея Ермашева. Материал получился большой, и потому предлагаю вам сначала его первую часть.
— Дмитрий Игоревич, какова в целом роль государства в том, чтобы активно и, главное комплексно развивалось загородное малоэтажное строительство?
— Несомненно, государство должно определить правила игры, которые до последнего времени строились от инвестора и застройщика, а не от концепции развития территории, да и просто здравого смысла. 14 января 2014 был подписан Указ № 26 Президента Республики Беларусь «О мерах по совершенствованию строительной деятельности». Важнейшее в нем, что пагубная практика выделения или продажи земли без коммуникаций и минимальной инфраструктуры прекращена. Раньше ведь как было. Человеку или застройщику могли продать с аукциона или просто выделить участок в голом поле без дорог, электричества и воды, а затем еще потребовать за три года нечто начать строить. Многокилометровые магистральные коммуникации и дополнительные обременения приводили к стоимости дома в сотни тысяч долларов. Сейчас в указе регламентируется, что, прежде чем дать участок человеку или организации под застройку, территория должна быть подготовлена.
— Что имеется в виду и кто должен готовить территорию районов малоэтажной индивидуальной застройки?
— Все это необходимо реализовывать местным органам власти в лице УКСов. Им даны правила, полномочия и средства. Они должны определиться и подготовить паспорт объекта, сформировать параметры развития территории и предложить на аукцион или конкурс для инвесторов эти участки, а не наоборот – искать инвестора с его идеями и планами.
Должна быть «нарезана» территория для малоэтажной застройки с предварительным проектом всего участка, где определены улицы, дома и инженерные коммуникации. Для районов индивидуальной застройки мы говорим о минимально необходимой инфраструктуре для начала строительства: дорога, электричество, вода. Все должно быть готово до предоставления земельного участка либо строиться параллельно, но с условием, что будет введено в строй не позже ввода в действие объекта строительства. То есть первый дом уже должен иметь воду, свет, тепло. Далее, если для этого участка предполагались проектом, к примеру, канализация, газ, дополнительная инфраструктура, то все это должно быть реализовано УКСом, как определено проектом детальной планировки.
— Все, как в сказке, а готовы ли нынешние УКСы к такой работе?
— Пока не совсем. УКСы должны быть мощной службой заказчика. Пока они оставили себе нишу передаточного звена между органами финансирования и получателем финансовых средств. Мы инициировали введение должности управляющего проектом и объединение УКСов районов. Будут мощный областной УКС и его дочерние районные подразделения. Самое основное, что они должны готовить просчитанные и рентабельные инвестиционные площадки потенциальным инвесторам.
— Есть ли примеры готовых участков с подобным подходом, например, под Минском?
— Боюсь, что, особенно под Минском, таких участков нет. Могу сказать, что есть современные коттеджные поселки под Брестом. У нас в программе жилищного строительства заложено соотношение между многоквартирной и усадебной застройкой к 2016 году — 60 на 40 процентов. Сейчас процент индивидуального строительства чуть более 35. Но если говорить о полнофункциональных поселках с качественной инфраструктурой, то она и вовсе ничтожна.
— Вы говорите о подведенных коммуникациях к продаваемому земельному участку. За какие средства это должно осуществляться?
— Магистральная инфраструктура, которая транзитом кидает нужный ресурс от источника до районов его потребления, строится в основном за счет республиканского бюджета. Затем ее стоимость возмещается кадастровой ценой земельного участка. Дальше идет распределительная инфраструктура к каждому участку. Это зона ответственности тех, кто будет пользоваться либо одним участком, либо улицей, либо всем поселком. Фактически государство подвело магистраль, построило пункт контроля и распределения ресурса и предлагает два варианта. Если земля предоставляется отдельными участками, то УКС должен построить всю распределительную инфраструктуру. Если участок целиком забирает застройщик, то он вправе сам строить эту структуру. Понятно, что бесплатно это никто не сделает. Частник платит УКСу или застройщику. Если все оплатил застройщик, то продает участки или дома он по рыночной цене. Важно, что мы категорически отвергаем практику того, что нарезали в поле участки и пусть там люди что хотят, то и делают. Если такие случаи есть, пусть люди сообщают. Будем пресекать на корню.
— Схема правильная, но не получится ли в результате запредельная стоимость земельного участка?
— При нормально и грамотно организованной работе мы приблизительно подсчитали, что стоимость подведенных коммуникаций составит 9 — 10% от стоимости самого объекта. Убежден, что самая идеальная схема — это когда место, земля и инфраструктура входят в кадастровую стоимость земли. Подготовленный участок должен иметь свою цену и не может быть бесплатным. Важно, что эта схема прозрачна и минимизирует коррупционную составляющую, когда органы власти вроде выделяют участок застройщику бесплатно, но прописывают различные обременения. Притом каждому свои.
— Почему же все же мы имеем, что имеем? Вокруг наших городов почти нет современных коттеджных поселков с инфраструктурой, да и предложения очень ограниченны и дороги? Значит, заказчикам выгоднее строить бетонные высотки в Минске по старым технологиям, нежели осваивать загородное строительство с применением инновационных методов?
— Думаю, что пока да. У нас еще нет системы, кто что должен строить, кто что возмещать и как между собой взаимодействовать. Сейчас правила более-менее выработались, но все упирается в бездействие местных органов власти. В лице исполкомов они должны предложить территории с планами развития, банально нарисовать, где должны появляться эти участки, обеспечить подвод инженерной инфраструктуры, определить тип застройки, социальную инфраструктуру, просчитать экономику, понять, кому это будет продаваться. Это рутинная работа, которую они не делают, не рискуя брать возвратные средства у государства и все это реализовывать.
— Строительные компании утверждают, что им создают много препон, а они готовы реализовывать недорогие коттеджные поселки по вменяемой стоимости метра.
— Сегодня в Беларуси практически нет строительных компаний, готовых комплексно реализовывать проекты крупных поселков малоэтажной застройки, даже если воплотить в жизнь все условия 26-го Указа Президента. Это все разговоры. Нет у нас и серьезных девелоперов, готовых сразу вложить деньги и предложить на рынок нечто готовое и заслуживающее внимания. Говоря языком цифр, по цене, не превышающей 100 — 150 тысяч долларов за готовый дом с участком земли. Кто мешает заказчикам подтянуть инновационные технологии и поручить их воплотить строителям? Кто мешает предложить готовые варианты, а не строить исходя из собранных средств дольщиков? Кто мешает им воплотить в жизнь схему «спрос – предложение», а не затратный метод – сколько затратил, а потом продавать и жаловаться, почему не покупают их двухсотметровые дома за сотни тысяч долларов.
Во второй части моего материала вы услышите мнение по этому вопросу одного из руководителей крупного строительного холдинга.
